lógica alphaville

A Alphaville Urbanismo não é a única empresa urbanizadora particular que atua no Brasil. Muitas cidades do interior de São Paulo e Brasil afora também têm condomínios fechados.

Muito já se produziu sobre a temática da urbanização planejada com a lógica de bairros residenciais fechados e a "condominialização da vida"(Dunker, Cristian).

entrevistas

Marcelo Willer e João Whitaker

Alphaville way of life

O que podemos aprender com Alphaville?

outras referências

Christian Dunker

O Brasil no Divã

Alphaville 2007 d.C

logica alpha

entrevistas

ENTREVISTA COM MARCELO WILLER,

atual presidente da empresa Alphaville Urbanismo S/A, com a participação de Hugo Serra, diretor de projetos na mesma empresa. A entrevista conta com perguntas feitas por Camila Moraes, Stella Bloise e Inaê Negrão. Esta conversa foi realizada em março de 2017, na sede da urbanizadora. Na ocasião, a equipe deste trabalho teve a oportunidade de apresentae seu andamento ao atual gestor.

CAMILA MORAES A gente queria começar sabendo mais sobre você.

MARCELO WILLER Eu sou de Curitiba, sou arquiteto e fiz mestrado em “História das Ideias”. Isso até tem bastante a ver com o trabalho de vocês, isso de estudar e questionar o planejamento urbano e como se construíram as cidades e as ideias que estão por trás do urbanismo.

Eu fiz minha dissertação sobre como as indústrias constituíam vilas operárias de forma a controlar a vida dos seus funcionários. Havia todo um controle social a partir do espaço urbano em termos de horários, do chefe chamar atenção dos operários no ambiente da vila, do policiamento da bebida, essas coisas...Tem um pouco a ver com essa construção de Alphaville, da segurança, da bolha, da constituição física daquele espaço como um espaço a ter um maior controle.

“[O Alphaville Curitiba]foi o primeiro de um modelo que a gente chama de ‘nova geração dos Alphavilles’”

Em Curitiba, eu era professor da faculdade de arquitetura do Paraná e tinha um escritório de arquitetura. Convidei alunos para criar uma espécie de sociedade de arquitetos jovens e um dos trabalhos que fizemos foi o projeto urbanístico do Alphaville de Curitiba.

Eu participei da discussão do projeto, da discussão sobre impacto ambiental, do ajuste do zoneamento, da aprovação e da construção do Alphaville Curitiba, que foi o primeiro de um modelo que a gente chama de “nova geração dos Alphavilles”. Ele já tem conceitos ambientais bem mais avançados e uma relação com o entorno diferente do Alphaville daqui, apesar de ter ainda alguns núcleos murados, que são os condomínios unifamiliares.

Mas, já tem também alguns componentes que formam um jogo mais equilibrado do que é o Alphaville de São Paulo.

Eles gostaram tanto da forma como a gente cuidou do projeto, desde achar a área, fazer gestão, fazer o projeto, aprovação em obra etc., que me convidaram para ser gestor de projetos e depois mais tarde de projetos e novos negócios e depois acabei presidente, faz cinco anos, mas estou no Alphaville num total de quinze anos já.

“O Estado não dá conta do planejamento da cidade (...) ”

Uma questão que tenho com a maior parte dos arquitetos que trabalham com a gente é que as cidades crescem desordenadamente, em geral sem planejamento urbano e sem planejamento ambiental, então a organização do Brasil se dá às custas de uma grande estrago da natureza, contaminação dos recursos hídricos, desrespeito às características do terreno, cheio de conflitos de usos e enfim, o que a gente sabe.

O Estado não dá conta do planejamento da cidade. Enquanto o Estado está discutindo, a cidade já ocupou a Cantareira, as beiras das represas... para a gente fazer urbanismo – e o que a gente faz é mais um desenho urbano, do que um urbanismo, um plano diretor - no setor privado, ele tem que economicamente ficar de pé.

Esse urbanismo de qualidade com infra mais cara que a gente faz, se a gente não fizer um condomínio horizontal fechado, não paga a conta. Quem paga a conta do nosso urbanismo são o que a gente de chama de condomínio fechado. É uma contradição, porque a gente sabe que essa não é a melhor forma de fazer cidade, é um modelo excludente, mas para a gente poder fazer urbanismo, a gente tem que incluir esse produto.

“se a gente não fizer um condomínio horizontal fechado, não paga a conta.
(...) é uma contradição porque a gente sabe que essa não é a melhor forma de fazer cidade, é um modelo excludente, mas para a gente poder fazer urbanismo, a gente tem que incluir esse produto.”

A gente tem tentado fazer o máximo para mitigar em contrapartida todos os efeitos de ter esse núcleo fechado em todos os sentidos, então a gente usa as melhores práticas de planejamento ambiental do Brasil e se não do mundo, porque a lei ambiental do Brasil é extremamente dura e temos um nível de planejamento e cuidado ambiental que não se precisa ter nem nos Estados Unidos. No Alphaville de São Paulo ainda não havia essas leis, então desviaram o Rio Tietê, fizeram muita coisa. Mas, hoje, se vamos construir em qualquer área mais ou menos úmida, já afastamos 50 metros de raio, recompomos a área, monitoramos e ensinamos a comunidade Alphaville que eles tem que seguir isso, tem programa de educação ambiental.

Nosso programa muitas vezes tem baixa densidade porque nosso produto é horizontal, mas, também porque nosso programa de ocupação é feito de acordo com a legislação e por isso ele não consegue ocupar mais de 45% do terreno. Pra ser um projeto equilibrado, 65% por cento do terreno tem que ser área verde, área de lazer, área de preservação e área pública.

Então, a baixa densidade muitas vezes não é só uma decisão do projeto imobiliário, também vem em respeito às restrições ambientais. Isso para dizer que a gente toma uma série de princípios, que se consolidam nos projetos do Hugo [arquiteto, atual gestor de projetos], que buscam ter as melhores práticas urbanísticas, uma vez que a gente tem que, para pagar elas todas, fazer os bolsões fechados.

“A gente tem tentado fazer o máximo para mitigar em contrapartida todos os efeitos de ter esse núcleo fechado(...)”

Muitas vezes, em um terreno grande, tem um curso d’água e algumas nascentes que vão dar nesse curso d’água, então a gente cria um parque linear na beira deles. Se não tiver vegetação nativa, a gente reimplanta a vegetação nativa. A partir daí, sobram as áreas para serem urbanizadas. A estrutura do terreno é a primeira coisa que a gente vai respeitar. A partir daí, a gente entende muito também como é que são as comunidades do entorno.

“(...) a baixa densidade muitas vezes não é só uma decisão do projeto imobiliário, também é em respeito às restrições ambientais.”

Se de um lado tem um bairro com habitação, outro um eixo viário importante, depois um bairro mais comercial de outro lado, no planejamento coloca-se a nossa área aberta comercial fazendo interface com esse eixo viário para criar uma avenida com paisagem de cidade, comércio aberto para fora.

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ENTREVISTA COM JOÃO SETTE WHITAKER,

professor e coordenador do de Habitação e Assentamentos Humanos (LabHab) da Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo (FAU-USP). A entrevista conta com perguntas feitas por Camila Moraes e Luís Felipe Abbud. Esta conversa foi realizada em novembro de 2017, na FAU-USP.

JOÃO SETTE WHITAKER Alphaville sentiu um pouco a pressão e o golpe, vamos dizer assim, de uma certa reação dos urbanistas para cima deles. Então, até do ponto de vista do marketing e tudo mais, eles tiveram, tem várias coisas. Primeiro, que eu acho que mudou de mãos, o Tanaka, aí o Tanaka morreu daí não sei se está com os filhos, ou os filhos repassaram...

CAMILA MORAES Não... o Takaoka, eles se separaram e depois de muitos anos o Albuquerque vendeu 60% das ações para a Gafisa e agora eles estão com capital aberto na bolsa.

JSW Então é isso, é um dos fatores para essa mudança. Uma coisa é você ter um negócio familiar que é um cara que é um “player” do mercado imobiliário brasileiro tradicionalíssimo. O cara fez o Ilhas do Sul, depois ele fez o centro empresarial João Dias. Quando ele fez o centro empresarial João Dias, eles eram apostadores, quando ele fez, ele quase faliu. Porque, eu não sei se ele tinha informação privilegiada ou não, que um dia iam fazer a Berrini e a ponte João Dias, mas em 1972, quando começaram a abrir a Berrini, começaram a fazer o centro comercial João Dias. A visão da cidade era impressionante. Ele sabia que a cidade iria crescer para aquele lado. Daí, quase faliu, não teve tempo para ele ver, depois o centro empresarial João Dias explodiu. E virou um negócio imobiliário, mas ele nem chegou a pegar. Então, eu acho que quando a empresa muda, vai mudando, vai se profissionalizando, ela começa a ser regida por umas regras, alguns regramentos de grandes empresas, que começa a ter ética de conduta, começa a buscar isso não sei quando, que estabelece uma série de regramentos, de condicionantes, que os caras começam a ser um pouco mais sensíveis. Além disso, você tem um avanço significativo no Brasil da discussão ambiental, começa a ser bastante forte. Chega uma hora que você tem a aprovação dos relatórios de impacto ambiental, aí você tem a lei. Começa a ampliar de um jeito que Alphaville inicial em São Paulo tem 30% de terra indígena. Quer dizer, hoje em dia não daria para fazer isso, tudo bem, eles continuam super alucinados. São coisas que eram permitidas e que hoje em dia não dá mais para fazer, então você tem uma mudança no perfil, que também responde a mudanças de tempo, de época, de perfil de empresa, de modernização da empresa. Eles vão buscar um cara jovem executivo, com experiência, arquiteto. Aí, o mínimo de noção ele tem.

“vende [...] a anticidade, vende a ele as virtudes do isolamento, as virtudes do fechamento, do emuramento, da exclusividade, dos equipamentos exclusivos e particulares e não público etc.”

CM Mas continua no mesmo modelo. Ele fala que agora, os rios, as áreas verdes estão para fora dos condomínios e não mais para dentro. Agora é parque linear, é público. Mas continua ali, ele chama até de bolsões residenciais, ele não chama de condomínio fechado.

JSW É. É que aí são duas dimensões que afetam essa discussão. A primeira é que ele faz negócio. Então, por exemplo, você pega o Minha Casa Minha Vida, que não é negócio. Um dos grandes esforços que a gente tem no Minha Casa Minha Vida ou tinha, era de você fazer os prefeitos entenderem que grandes conjuntos de 1500 unidades de casinha de cachorro era um horror. Por que o prefeito fala “eu quero ter casa, não arquiteto.” E os arquitetos e o CAU e o CREA, antes do CAU e os IABs tiveram muita pouca participação dessa discussão nacional para fazer valer o que é a importância da arquitetura. Quando você pega um prefeito que não é arquiteto, para ele casa é casa. Você fala “eu vou te fazer 1500 casas e você vai poder vender na próxima eleição que você fez 1500 casas na sua cidadezinha”, ele vai falar “maravilha,vamos ver.” Aí, chega o arquiteto cheio de frescura que vai falar para ele “não, que coisa feia, é assim, podia ser muito melhor, que a densidade”. “Que a densidade, estou lá vendo, tem 1500 casinhas, está maravilhoso”. E as fez rapidamente, por que olha, em arquitetura fazer rapidamente a muito baixo custo, sai uma merda a qualidade. O cara não é engenheiro, não é arquiteto. Então assim, tem uns descompassos.

“Você está falando com a cultura da população brasileira, que é uma população aculturada, uma população direcionada pelo consumismo, pelo hiperculturismo, pelo status do fetiche do consumo, isso é o que vale no Brasil.”

Você pega no Minha Casa Minha Vida, a dificuldade de você validar o discurso da qualidade urbana, da qualidade ambiental, da importância da qualidade urbana, ambiental e arquitetônica é dificilérrimo. É um grande desafio fazer o Minha Casa Minha Vida mudar de patamar. É que ninguém entende o que estamos falando, eu escrevi um livro só para fazer isso, em linguagem simples, não acadêmica. Escrevemos um livro para falar “prefeito leia isso aqui e vê se você aprende o que é qualidade, importância do projeto, da relação com o entorno, da densidade etc.”. Mesmo dentro do Ministério das Cidades, a própria Inês que é grande amiga minha que não é arquiteta, é socióloga, no final entendeu e virou uma arquiteta. É difícil você fazer validar o que estamos falando em termos de qualidade. Então, se isso já é difícil na política pública, quando você faz para a pobreza, se você imaginar isso dentro do mercado, para o brasileiro médio alto, pior, alta que é alimentado por milhões e milhões de marketing e que vende a ele a anticidade, vende a ele as virtudes do isolamento, as virtudes do fechamento, do emuramento, da exclusividade, dos equipamentos exclusivos e particulares e não público etc. Se o cara faz negócio nessa área, é difícil você querer que ele mude mentes por meio do negócio dele. Por que ele vai falar “não é o meu papel, eu não sou educador ambiental, eu sou empresário da área de construção, eu quero vender. Eu só vendo se eu fizer isso”. Então, você tem uns caras que fazem isso a um custo enorme, por exemplo a Zarvos. A Zarvos é uma que fala que isso é um horror, vamos uma outra coisa de maior qualidade.

CM Para uma classe mega alta.

JSW É isso. Ou seja, ela só consegue emplacar isso em gente altíssimamente sofisticada que fala “eu topo pagar caríssimo para ter esse tipo qualidade que a Zarvos está me vendendo. E que eu sei, por que eu sou viajado, tenho formação cultural, fui para o Louvre, não sei o que mais e eu sei que aquilo lá é super legal. Mas até um pouquinho abaixo de mim, eu acho que o predinho neoclássico chanfrado é mais legal”. Ou seja, você está falando com a cultura da população brasileira, que é uma população aculturada, uma população direcionada pelo consumismo, pelo hiperculturismo, pelo status do fetiche do consumo, isso é o que vale no Brasil. Então como é que você vai fazer negócio na área da construção civil, você vai dizer: meu amigo, você deve ser educador também? Então, esse é o primeiro problema. Eu acho que a primeira dimensão do problema é essa. Ele tem que fazer um negócio e fazer negócio com isso é muito difícil.

Então, a segunda dimensão é a mesma na verdade, porque ele fica preso em uma camisa de força. Ele (Marcelo Willer) fica dizendo “eu sei que é errado, queria fazer diferente, mas eu não consigo fazer”. Se eu não fizer diferente, eu não vendo. E aí você tem toda a legislação que favorece ele fazer isso. A nova MP que veio substituir 6766 legaliza o condomínio fechado horizontal. Então a lei, os regramentos todos favoreceram o que ele diz que é errado e não o que ele sabe que é certo. Tem que se colocar um pouco no papel deles, é muito difícil você fazer essas mudanças vindo do mercado. Cai sempre no mesmo problema do Brasil, um Estado fraco de regulação. Porque quem deveria fazer isso é o Estado, mas o Estado deixa passar a MP que faz o contrário. Um código florestal que abre mais ainda. Então, o Estado faz o contrário porque na verdade é o poder público que deveria falar “assim não, o que vale é o interesse público. Não interessa, eu entendo que venda mais ou venda menos, mas não pode. Você não vai poder fazer tal coisa”. É o que acontece na Europa inteira, onde você tem 40 anos de história de um Estado interventor keynesiano que atua e regula.

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propagandas

Alphaville way of life

É na década de 1970 que as incorporadoras passam a investir pesadamente na região Oeste de São Paulo, atraídas pelo preço mais baixo das terras e pelas vantagens oferecidas pelas administrações locais. Os investimentos foram grandes, e a oferta de terras na região possibilitava a expansão futura desses empreendimentos em inúmeras etapas, mas como assegurar que haveria uma grande demanda para lotes grandes em condomínios fechados muito distantes do centro de São Paulo? Surge, então, um novo produto: um estilo de vida.

Nesse mesmo momento, a publicidade imobiliária passa a usar o termo “novo conceito de moradia” vinculado à venda de imóveis e terrenos em condomínios fechados. Fica claro, então, que as lógicas de mercado condicionam a criação de um novo habitat, uma nova fronteira a ser ocupada, e as empresas investidoras fabricam, através da publicidade, argumentos sedutores que justificam essa escolha por afastar-se da cidade grande. O “novo conceito” é citado como diferencial há mais de 40 anos, e essas propagandas apelam cada vez mais à segurança, mas não deixam de fora a sustentabilidade,

saúde, lazer, tranquilidade, conveniência e harmonia, todos inclusos no pacote do “estilo de vida”.

Esse mecanismo, porém, não é exclusivo ao mercado imobiliário. De terrenos em condomínios a produtos de limpeza, todos os bens comercializados são transformados em objetos de desejo pela publicidade. E esse processo não deve ser demonizado: faz parte dos tempos em que vivemos, e a dimensão simbólica do mundo é tão importante como a material.

Em resumo, vende-se a ideia de que morar em condomínios soluciona todos os problemas da vida na cidade (ou da vida no geral). Mas esse sonho nunca se realiza, e acaba por criar mais problemas. Mais sofrimento. E isso sem citar as inúmeras consequências negativas que os enclaves fortificados trazem para a cidade.O morador das grandes cidades no século XXI é esse personagem que sofre, constrói muros visíveis e invisíveis em volta de si a fim de acabar com seu sofrimento e, no fim, continua sofrendo e fazendo sofrer.

“Pelo menos dez anos antes de o crime violento aumentar e se tornar uma das principais preocupações dos moradores de São Paulo, a insegurança da cidade já estava sendo construída nas imagens das imobiliárias para justificar um novo tipo de empreendimento urbano e de investimento.”

P. 266 Caldeira, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros: crime, segregação e cidadania em São Paulo. São Paulo:Ed.34/ Edusp, 2000.

Material produzido por: Alphaville Urbanismo S.A. e Rogério Campos

Material produzido por: Camille Zckmyr

aprender com alpha

Apesar de o modelo Alphaville ser um tema tabu para grande parte das pessoas -arquitetos ou não-, é do interesse deste estudo ressaltar que a experiência não é um mau exemplo de construção de cidades. É preciso ressaltar que o complexo de condomínios em Barueri e Santana do Parnaíba nasceu há mais de 40 anos, e desde então o modelo Alphaville (e das cidades no geral) evoluiu muito. Há muitos aspectos positivos a serem ressaltados, mesmo que parcialmente:

- Democracia e cidade:

O debate sobre como tornar nossas cidades mais democráticas é uma questão cara a todas as cidades do mundo. Parece contraditório exaltar a democracia – e não a falta dela- em um território cortado por muros com concertinas e cercas elétricas, mas é válido lembrar que a cidade muros-adentro pode ser vista, sim, como uma cidade democrática. Condomínios horizontais fechados são, na verdade, exemplos muito bem executados de cidades democráticas, nas quais associações de moradores deliberam, em conjunto, sobre questões pertinentes à sua comunidade e estão ativamente mudando e melhorando o local onde vivem. Entretanto, há um preço mensal a se pagar por essa democracia, e ela entra em suspensão assim que se ultrapassa os muros de concreto.

- Planejamento urbano e ambiental:

A relação saudável com o meio ambiente é uma das maiores premissas dos empreendimentos Alphaville. A maioria das cidades brasileiras cresce sem planejamento urbano e ambiental, e a tendência é a expansão em direção às fronteiras rurais e de proteção ambiental. Esse processo acontece o tempo todo, e as tentativas de regulamentá-lo ou freá-lo por parte do poder público nem sempre surtem efeitos ou resultam em boas experiências. A ocupação irregular de áreas de proteção ambiental existe e é dificilmente revertida, principalmente se os agentes envolvidos forem poderosos e abastados.

Assim, a experiência da Alphaville Urbanismo em planejar o crescimento urbano tendo a proteção ambiental como uma das preocupações iniciais é caríssima à criação de cidades sustentáveis. Em algumas regiões, os empreendimentos Alphaville fazem a interface entre a cidade densa e as áreas de proteção ambiental, e podem ser implantados estrategicamente para controlar e regulamentar o crescimento urbano nos limites das cidades com bom aproveitamento das áreas e garantia de respeito às leis ambientais. [ link para entrevista- caso de Curitiba].

-Urbanismo em escala complementar ao planejamento urbano das municipalidades:

Sabe-se que as cidades atuais são fruto das ações de uma multiplicidade de agentes. O espaço urbano acaba sendo uma colcha de retalhos de lotes e quadras planejadas por diferentes atores, respondendo a diferentes demandas e interesses através das décadas. Apesar dos esforços do poder público para criar planos diretores para nortear o crescimento das cidades, esse planejamento é feito em grande escala, e nem sempre consegue tocar a escala arquitetônica. A realidade é agentes privados são grandes construtores de cidade, e dentro do universo de atores que têm poder e capital suficiente para investir na criação em massa de espaço urbano, poucos são os que conciliam os interesses do mercado ao bem comum. Ao implantar empreendimentos imobiliários no modelo Alphaville, são necessariamente criadas novas estruturas de saneamento, abastecimento, proteção ambiental, complexos comerciais e industriais e são criadas entidades de assistência social e capacitação que ultrapassam os limites físicos do empreendimento e beneficiam as áreas adjacentes. Em outras palavras, apesar de os muros simbolizarem a negação do entorno, os Alphavilles trazem uma série de melhorias efetivas para a região onde estão implantados, e existe o cuidado para que o impacto seja mais positivo do que negativo.

O que podemos aprender com Alphaville?

- Novas perspectivas para a produção de habitação social:

A Alphaville Urbanismo não se foca apenas em condomínios horizontais fechados de alto padrão. Há diversos produtos oferecidos pela empresa, com valores, tamanhos e públicos-alvo diferentes. Em entrevista concedida em 21/06/17, Marcelo Willer, presidente da empresa, comentou sobre o interesse da Alphaville Urbanismo em investir na diversificação do público consumidor dos loteamentos.

Atualmente, a política de produção de habitação social prioriza a entrega de unidades já construídas e padronizadas, e com financiamentos de longo prazo. No passado, a empresa tentou diálogos com o poder público para criar projetos de regularização fundiária - oferecer serviços de urbanização e planejamento de ocupação em áreas ocupadas irregularmente por populações socialmente vulneráveis- mas não houve sucesso.

Atualmente, segundo Willer, este horizonte está se abrindo para a possibilidade de haver financiamentos longos com juros controlados por parte do Estado para lotes também.

"Garantindo um lote com escritura, os moradores conseguem financiamento para os materiais e podem construir através de mutirões, núcleo a núcleo, e assim pode surgir um bom bairro. O problema é que é preciso garantir uma boa infraestrutura com equipamentos públicos. Se conseguíssemos isso, não seria necessário construir edifícios habitacionais padronizados que, três anos depois, parecem estar se desmanchando. Os bairros auto-construídos, com uma boa infraestrutura, são espetaculares. A diferença é que esses bairros, sem que os moradores tenham o título de suas terras e sem infraestrutura desenhada e planejada, acabam tendo problemas como construção sobre rios e córregos, arruamentos irregulares e sem largura mínima, falta de coleta de lixo, inexistência de equipamentos públicos, e isso tem grande impacto na autoestima dos moradores.[...]Nós nascemos na classe média alta, já estamos na classe média-média e queremos atingir a média-baixa, em direção à classe D."

- Distribuição de recursos:

Os empreendimentos residenciais, comerciais e industriais da região de Alphaville são responsáveis por gerar grande parte do Produto Interno Bruto (PIB) de Barueri e Santana do Parnaíba, o que eleva o Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) destes municípios. Mas os números, por si, não se traduzem em qualidade de vida. A questão é que os impostos repassados às municipalidades são extremamente altos e financiam uma série de obras públicas, como a construção de habitação social, de hospitais e outros equipamentos públicos.

Há também diversas associações e fundações que promovem ações filantrópicas, programas de capacitação e de assistência à população de Barueri e Santana do Parnaíba que não residem nos condomínios fechados. A verba arrecadada das inúmeras empresas do setor industrial e de serviços de Alphaville é responsável por financiar essas ações. Uma dessas entidades é a fundação Alphaville, que trabalha com ações de geração de renda para as comunidades da região, atividades de resgate histórico, empreendedorismo, criação de cooperativas de reciclagem e diversas outras iniciativas de formação e fortalecimento de lideranças locais.

“Queremos produzir referências para a área social a fim de que outras organizações possam atuar de forma mais sustentável. Neste ano, o papel da Fundação vai ser focado em transferir conhecimento”

Fernanda Toledo, gerente de sustentabilidade da Fundação Alphaville, em matéria do site da GIFE EM 27/03/2017.

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